Véfa et loi Élan sont accusées de tous les maux : détournement de la loi MOP, contournement des concours de maîtrise d’œuvre, baisse de la qualité architecturale. Franck Marolleau, qui a travaillé chez des bailleurs sociaux en région parisienne et en Loire-Atlantique pendant vingt ans – dont Nantes Métropole Habitat – et œuvre désormais pour un promoteur nantais, Réalités, constate davantage les méfaits d’un contexte économique où la maîtrise du foncier demeure, sans aucun doute, le plus grand défi à relever.

Propos recueillis par Jean-Philippe Hugron

L’Architecture d’Aujourd’hui : La crise de 2008 a vu nombre de promoteurs se retrouver dans l’incapacité d’écouler un stock important de logements neufs. Autorisée par le gouvernement Fillon, la vente en l’état futur d’achèvement (Véfa) auprès des offices HLM a été, dans ces circonstances, un moyen utile d’éviter l’effondrement du marché immobilier. Depuis, le dispositif est resté actif. Est-il encore pertinent aujourd’hui ?

Franck Marolleau : Aujourd’hui, à Nantes, 70% des logements sociaux, pour une production annuelle attendue de 2 000 logements, sont produits par des promoteurs. Les bailleurs sociaux, en recourant massivement à la Véfa, prennent le risque de perdre progressivement leur qualité de maître d’ouvrage pour devenir des acheteurs et gestionnaires. En outre, le lien de dépendance avec les promoteurs se révèle de plus en plus marqué. L’approche des élections municipales illustre parfaitement cette relation ambiguë ; en période pré-électorale, le nombre de permis de construire accordés est en chute libre et engendre, chez les promoteurs, une baisse de 30 à 40% d’activité. Dépendante des livraisons privées, la production de logements sociaux va, elle aussi, décroître fortement. Il me semble donc nécessaire pour les bailleurs sociaux de continuer de produire leur propre parc immobilier. De plus, les biens produits par la promotion privée n’ont pas les mêmes qualités de tenue dans le temps. Cela impose, pour que les bailleurs puissent préserver leur rôle de maître d’ouvrage, une politique publique ambitieuse de constitution de réserves foncières dédiées.

AA : Quelle est la conséquence sur le marché immobilier du recours par les bailleurs sociaux à la Véfa ?

FM : L’augmentation des prix du logement libre ! C’est une péréquation qui s’opère pour financer le logement social. Dans le périmètre de Nantes Métropole, une opération comprend souvent 35% de social et 10% de logements abordables ; la moitié d’un projet immobilier est donc destinée au logement aidé. À titre d’exemple, un logement social est en général acheté à Nantes par un bailleur social à 2 000 euros m². Le coût de construction est, quant à lui, a minima de 1 600, 1 700 euros/m². À celui-ci s’ajoute le prix du foncier, les honoraires relatifs à chaque intervenant, les frais d’assurances, etc. Le total s’élève à 2 200, voire 2 400 euros/m². Le delta créé est récupéré par la seule vente des logements libres. Du point de vue économique, un bailleur social a donc tout intérêt, dans les secteurs où les coûts de construction sont particulièrement élevés, à acheter en Véfa puisque l’opération se révèle particulièrement rentable. Il faut également, dans cette logique, prendre en compte le coût du foncier qui explose. Les valeurs de charges foncières sont, aujourd’hui, ubuesques. Il manque du foncier maîtrisé par les collectivités et leurs aménageurs pour équilibrer le marché. Certains territoires tentent toutefois d’agir différemment. Angers Métropole interdit la Véfa mais dispose, en revanche, d’une réserve de foncier pour alimenter les bailleurs sociaux. Beaucoup de projets y sont, par ailleurs, développés en co-maîtrise d’ouvrage. C’est un système qui me semble particulièrement vertueux, car chacun agit sur ses propres bilans d’opérations selon ses critères spécifiques.

AA : La Véfa est accusée par la profession d’être un moyen de contourner les concours de maîtrise d’œuvre. Quel est votre avis sur cette question ?

FM : Le succès de la Véfa n’est pas, à mes yeux, lié à la volonté des bailleurs de se libérer des concours d’architecture. J’étais dans un office public, Nantes Habitat, et nous étions particulièrement attentifs à préserver ces appels d’offres. Pour autant, ils ont un coût non négligeable. Dans un contexte où le foncier est difficile à acquérir parce que cher et rare, que les dotations financières baissent drastiquement et que, d’une manière générale, les finances des bailleurs sociaux sont affectées par la situation économique, il est compréhensible qu’ils veuillent renoncer à l’organisation systématique de concours. Nous donnions 20 000 à 25 000 euros de prime à trois agences sur quatre, la quatrième étant lauréate. À la fin de l’année, après dix concours, nous pouvions dépenser 750 000 euros… à perte. Avec une telle somme, il est possible de financer une opération de 30 logements. C’est donc une aberration économique – y compris pour les agences d’architecture – car seules quatre d’entre elles sont retenues sur 200 candidatures qu’il a fallu étudier, analyser, scruter. Une perte de temps et d’argent… Les concours doivent perdurer pour des opérations à forts enjeux urbains.

AA : … Et une perte de qualité ?

FM : Il s’agit très souvent de construire en ZAC où les cahiers des charges sont établis par les aménageurs. Les fiches de lot sont extrêmement définies et laissent peu de place à une proposition architecturale originale. Sur l’île de Nantes, pour les opérations à dominante privée, l’aménageur choisit les lauréats à partir de notes méthodologiques pour construire, avec les opérateurs et les architectes, un projet de qualité. Il existe ainsi d’autres dispositifs de sélection qui peuvent garantir une bonne qualité architecturale.

AA : Le métier de bailleur social est-il amené, dans les prochaines années, à se transformer ?

FM : Bien évidemment. La baisse des dotations oblige à travailler autrement, à être plus agile, voire plus inventif. Trop d’organismes HLM avaient oublié l’efficience économique, à l’heure où les collectivités n’ont plus les moyens de les maintenir sous perfusion. Par conséquent, les bailleurs sociaux doivent diversifier leurs activités avec notamment la vente à l’occupant (vente HLM), la vente en PSLA (prêt social location-accession) ou la vente en BRS (bail réel solidaire), voire devenir aménageurs. L’enjeu est alors de dégager des moyens financiers mais aussi des marges de manœuvre, du moins pour ce qui concerne les bailleurs publics. Les ESH (entreprise sociale pour l’habitat) ont d’ores et déjà adopté cette dynamique de diversification.

AA : Quel regard portez-vous sur ces dispositifs qui cherchent à favoriser l’accession à la propriété ? Celle-ci est-elle une panacée ?

FM : Le PSLA est un vrai succès commercial en zone tendue. Je pourrais même parler d’un effet d’aubaine puisque les clauses anti-spéculatives sont limitées à sept ans. Si l’acquéreur peut faire une bonne affaire, il me semble que l’aide publique est déviée. C’est, in fine, un dispositif très consommateur d’argent public. Les BRS sont également un modèle économique qui réclame une mise de départ importante puisqu’il s’agit pour la collectivité, par l’intermédiaire d’un OFS (organisme de foncier solidaire), d’acheter le foncier dont elle conserve la propriété. Une fois les logements vendus, chaque acquéreur paye une redevance pour la location du foncier, qui permet à l’OFS de rembourser ses annuités d’emprunt et ses frais de fonctionnement. Les prix de revente sont plafonnés, en général indexés à l’IRL (indice de référence des loyers), et permettent de maintenir une véritable offre abordable tout en maîtrisant les aides publiques. Les bailleurs sociaux devraient s’y intéresser sans doute davantage. Néanmoins, l’accès à la propriété ne devrait pas être un idéal absolu, les nouvelles générations n’ont d’ailleurs pas cette appétence, les revenus des ménages ne sont pas extensibles alors même que les charges annexes au logement augmentent de façon importante (charges de copropriété, accès aux énergies, etc.) et dans certains cas, c’est mettre en danger les ménages fragiles. Le risque est également de créer des copropriétés en difficultés ou dégradées. Des bailleurs sont appelés à remettre en état certaines d’entre elles mais ces opérations permettent rarement un retour sur investissement. Aujourd’hui, les organismes HLM doivent remplir leur rôle social dans un modèle économiquement efficient.

–

Cet entretien est paru dans AA 433 – Logement social, une exception française ? – disponible en librairies et sur notre boutique en ligne.

Ci-dessous : Leibar & Seigneurin, 123 logements, pôle associatif, crèche et un jardin public pour Nantes Métropole Habitat, livraison 2018.